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Perguntas e respostas sobre o seguro condominial.

Gestão de Condomínio

As circunstâncias críticas trazidas pela pandemia da Covid-19 mudaram hábitos e perfis comportamentais tanto de pessoas quanto das empresas. No bojo dessa transição, aumentou a preocupação generalizada em relação aos cuidados com a saúde e, na mesma proporção, a atenção quanto ao seguro de vida e de patrimônio. 

Neste caso, um reflexo importante foi aumentar a concorrência entre as seguradoras, inclusive com a proliferação das insurtechs – plataformas digitais que funcionam como corretoras virtuais, permitindo a contratação por computador ou aplicativos de celulares.

Com isso, os preços estão cada vez mais competitivos e favorecem os muitos que buscam agora se proteger. Afinal, a crise sanitária global nos trouxe a constatação de que imprevistos de graves consequências podem mesmo ocorrer.

Então, levando em conta que os condomínios também estão mais atentos a essa questão, decidimos atualizar o tema com perguntas e respostas. Vamos a elas:

  1. O seguro condominial é obrigatório?

Sim. Conforme estabelece o artigo 1.346 do Código Civil e o artigo 20 do decreto-lei No. 73/1966, “é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição - total ou parcial”. 

Além de ser obrigatório, o seguro condominial é considerado uma despesa ordinária. Seu valor correspondente deve constar no extrato do condomínio como despesa de manutenção do prédio e o custo rateado entre todos os moradores. 

É importante observar que o seguro deve ser feito dentro de 120 dias a partir da data da concessão do “habite-se” pela prefeitura local, conforme a Lei 4.591/64. O condomínio que ignorar esta regra estará sujeito à multa.

  1. Quem é o responsável por providenciar o seguro?

Essa é mais uma das inúmeras atribuições do síndico e é prevista no artigo 1.348 do Código Civil. Dessa forma, torna-se desnecessária a consulta por assembleia condominial, embora muitos gestores acabam por convocar esse encontro deliberativo para envolver os moradores na decisão.

De qualquer forma, mesmo sem a assembleia, mas demonstrando preocupação com o conceito de transparência administrativa, o síndico pode cientificar os condôminos sobre as principais questões envolvidas na contratação do seguro: a escolha da seguradora, o preço total, as condições de pagamento e o valor segurado. Conforme veremos abaixo, no tema dos tipos de coberturas a serem escolhidas, há casos que exigem a deliberação da coletividade.

O artigo 22 da Lei nº 4.591 aponta que é o síndico quem responde ativa e passivamente por qualquer inadequação ou insuficiência de seguro constatada, mas cada caso é um caso. 

  1. Quais são as modalidades de seguro condominial?

Como primeira decisão, é fundamental que o síndico escolha uma corretora de seguros que tenha entre seus principais produtos a apólice voltada para condomínios. Isso porque, com o crescimento da concorrência no segmento, há uma certa tendência à especialização, muitas seguradoras dedicando-se mais às vertentes dos automóveis, outras para residências, vida, etc. Uma boa pesquisa logo identifica as principais no ramo condominial. Como dizem alguns especialistas, há uma grande diferença entre ter um seguro e estar seguro.

O plano contratado deve abranger toda a área do condomínio vertical, incluindo áreas comuns e autônomas. A lei determina apenas que se tenha resguardo contra incêndio e destruição, deixando em aberto outras situações a qual o condomínio deve ser assegurado.

Não existe um seguro padrão para condomínios. A cobertura deve ser adequada às necessidades de cada conjunto residencial ou comercial. Portanto, o indicado é a contratação de apólices que garantam a proteção contra todas as situações específicas a que o empreendimento esteja sujeito. 

Especialistas consideram de extrema importância que o seguro inclua itens de responsabilidade civil – do condomínio e do síndico. Isso fornecerá amparo financeiro caso ocorra algum acidente ou sinistro que façam o empreendimento e seu responsável serem responsabilizados judicialmente.

As corretoras são obrigadas a oferecer aos clientes, no seguro condomínio, duas modalidades, sendo elas a cobertura básica simples e a cobertura básica ampla, conforme determina a Resolução 218/2010 do CNSP - Conselho Nacional de Seguros.

Cobertura básica simples 

Esta é a modalidade que permite indenização por danos causados à edificação ou equipamentos de uso comum. Seja por incêndio, queda de raio, explosão ou queda de aeronaves.

Nas unidades autônomas, o que se cobre é a construção (paredes, pisos, forros, esquadrias, portas, janelas, louças e metais sanitários, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura). Por isso é importante que os condôminos contem com as suas próprias apólices de seguro. Ou seja, o condômino que quiser proteger os seus bens pessoais precisa fazer um seguro próprio e facultativo para sua unidade autônoma.

Cobertura básica ampla

Cerca de 10 anos atrás, tanto a Susep quanto o Conselho Nacional de Seguros Privados estabeleceram, por meio de circular, que as seguradoras deveriam oferecer, além da simples, a modalidade denominada ampla. Ou seja, a cobertura contratada servirá para qualquer risco físico. Por exemplo, desmoronamentos, alagamentos, panes elétricas, danos por vendavais, etc. Na cobertura ampla se define uma única verba que abrangerá todos esses riscos físicos. 

Nos condomínios novos há mais facilidade para essa contratação, porque não se fica comparando preços do passado, em contratos de coberturas básicas. Mas, de qualquer forma, é bom observar que a cobertura ampla não cobre questões de responsabilidade moral, portões automáticos, entre outros itens. Neste caso, tem de ser contratadas apólices à parte, com as respectivas verbas de cobertura, depois de decisão em assembleia geral. 

Esse tipo de apólice cobre a garantia de reconstrução por perda total em diversos cenários, alguns já mencionados, como desmoronamento, desabamento, colapso estrutural, deslizamento de terra, alagamento, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos, entre outros. Ficam de fora riscos tais como guerras, problemas nucleares, falta de conservação ou manutenção inadequada, etc.

Observação importante: No momento de renovar a apólice simples, é conveniente que o síndico compare com cotações da ampla e veja se o orçamento comporta essa adesão. Caso contrário, trabalhar para que no próximo ano haja verba orçamentária para isso.

  1. Existem as coberturas de responsabilidade civil?

Sim. Como já delineamos acima, além das coberturas básica simples e básica ampla, existem também as coberturas opcionais. São as acionadas em caso de furtos ou roubos de automóveis, impactos de veículos, em caso de danos em elevadores e portões automáticos, em caso de quebra de vidros, etc. Entre elas, há ainda as coberturas de responsabilidade civil do condomínio e do síndico.

Nessa cobertura de responsabilidade civil do condomínio estão inclusos o reembolso de despesas pelas quais o condomínio eventualmente venha a ser responsável civilmente. Seja por danos corporais ou materiais causados involuntariamente a terceiros.

Além do próprio condômino que responde pelo imóvel, estão incluídos na cobertura os seus cônjuges ou filhos menores que estiverem sob seu poder ou companhia; os empregados domésticos, devidamente registrados, quando a seu serviço, na unidade autônoma do condomínio; e os animais domésticos, dentro da unidade autônoma do condomínio. São cobertos, ainda, os danos causados a terceiros decorrentes de queda ou lançamento de objetos da unidade autônoma do condomínio.

Já na cobertura de responsabilidade civil do síndico, a cobertura engloba o reembolso de despesas pelas quais o gestor vier a ser civilmente responsabilizado, por danos involuntários ocorridos durante a vigência do contrato. Também, em decorrência do descumprimento de suas obrigações funcionais, negligências, erros ou omissões que ele cometer no exercício de suas funções e dos quais resultem danos aos condôminos ou a terceiros.

Por fim, existe a cobertura de responsabilidade civil garagista, que prevê o reembolso de despesas pelas quais o condomínio vier a ser civilmente responsabilizado e por danos causados involuntariamente a veículos de terceiros sob a responsabilidade e guarda do condomínio, de acordo com a cobertura contratada.

  1. O que mais é importante saber sobre o seguro condominial?

É aconselhável que o síndico divida essa responsabilidade de escolher o tipo de seguro e a seguradora com o conselho deliberativo.

Até pouco tempo atrás, as características e condições de uma oferta de seguros eram todas iguais. Hoje há bastante diferença entre essas ofertas e, por isso, torna-se recomendável uma boa pesquisa. O alerta é para não se olhar apenas para o preço. O que mais importa é o tipo de cobertura embutida na apólice. Todas as seguradoras têm um produto de seguro padrão aprovado pela reguladora. É preciso verificar para, em caso de sinistro, como cada uma funciona. 

Algumas coberturas prevêem a cobrança de franquias, cujos valores estão expressos na apólice. Vale ressaltar que os valores das franquias, bem como as coberturas sujeitas a essa cobrança, variam conforme a seguradora. É fundamental o conhecimento prévio de sua apólice. Se ainda restarem dúvidas, recomenda-se buscar mais informações com o corretor de seguros.

Assistência 24 horas - Algumas seguradoras já oferecem esse serviço no seguro condomínio, porém algumas cobram à parte. É bom solicitar no ato da contratação que o corretor inclua essa garantia, cujo custo costuma ser muito reduzido.

As coberturas variam, porém costumam englobar o seguinte: chaveiro 24 horas, segurança e vigilância, zelador substituto, limpeza, bombeiros hidráulicos e eletricista. São serviços que solucionam problemas emergenciais, enquanto reparos definitivos e troca de peças defeituosas, contudo, são de responsabilidade do condomínio segurado.

Por: Nathalia Xavier, Gerente de Coordenação e Atendimento da Riviera Administradora

Redação Portal

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