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A importância do Fundo de Reserva nos condomínios.

Gestão de Condomínio

O hábito da poupança para respaldar necessidades futuras é algo que está presente, em maior ou menor grau, nas culturas em todo o mundo. Nos Estados Unidos, por exemplo, a tradição arraigada de garantir a presença dos filhos nas universidades, até antes do nascimento dos mesmos, leva as famílias a guardarem dinheiro desde cedo, de forma sistemática e generalizada. Esse planejamento ainda está, infelizmente, bem longe da realidade dos brasileiros.

Entretanto, quando se fala de condomínios residenciais e comerciais, a criação do Fundo de Reserva - arrecadação mensal extraordinária destinada a despesas imprevistas e emergenciais, reformas e investimentos – já se consolidou, exigindo atenção e acompanhamento por parte dos administradores e síndicos. Tanto no que concerne ao montante de recursos adequado, quanto nas aplicações e utilização.

Quem deve contribuir

Os detalhes a respeito da cobrança do fundo de reserva devem ser estabelecidos pela Convenção de Condomínio. Isso se deve ao fato de que, apesar de ser regulamentado pela lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, o Código Civil - que apresenta, no sétimo capítulo, disposições atualizadas sobre o tema -, não discrimina sobre os pormenores do Fundo de Reserva.

Embora seja um dever de todos os condôminos manterem essa contribuição mensal, muitos ainda têm dúvidas sobre quem recai a responsabilidade no caso de imóveis locados. Mas, segundo a Lei  8.245, de 1991, que dispõe sobre normas para locações de imóveis urbanos, é dever do locador arcar com os custos do fundo de reserva. Em seu artigo 22, diz que é o dono do imóvel quem tem de pagar as despesas extraordinárias do condomínio. E a própria lei esclarece que “despesas extraordinárias de condomínio” são as que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.

Mas, nada como o bom senso. Através de acordo, o inquilino pode pagar a quantia relativa ao fundo de reserva mensalmente, junto com as taxas condominiais, sendo reembolsado com o desconto equivalente no valor do aluguel.

Com quanto cada condômino deve contribuir 

De maneira geral, o valor da contribuição do fundo de reserva é cobrado mensalmente, representando de 5% a 10% da cota condominial. Cabe à convenção condominial discriminar esse valor, o período de cobrança e também o como é calculado o rateio proporcional. Isso, levando em conta o conceito de fração ideal, etc. Mas, trata-se da única forma de contribuição extra a figurar nas convenções. As demais formas de arrecadação e rateios extraordinários podem ser constituídos por assembleias.

Muitos condomínios sentem necessidade de estimular novas medidas para crescimento das arrecadações, seguindo as normas condominiais. Uma delas pode ser a definição de que os valores cobrados relativos às multas sejam depositados na conta do fundo de reserva.

Para dar transparência à gestão financeira e facilitar a contabilidade, recomenda-se a abertura de contas ou aplicações separadas: uma para despesas ordinárias e outra para fundos específicos, incluindo o de reserva.

Quanto é preciso ter no fundo de reserva?

Grande parte dos condomínios tem adotado o seguinte critério da arrecadação para esse fundo: um total equivalente a três vezes o valor da receita ordinária mensal. Por exemplo, um condomínio que arrecada R$ 100 mil por mês deve manter um saldo em conta de até R$ 300 mil. 

Recomenda-se que, mesmo que esse teto do fundo de reserva seja alcançado, não descontinue a arrecadação. Quanto maior for essa rede de segurança financeira, melhor. 

Possíveis destinações do fundo

De imediato, é bom destacar que o Fundo de Reserva não se destina a eventos ou situações que devem constar da previsão orçamentária do condomínio. Portanto, não deve ser utilizado para cobrir atrasos da taxa condominial. Tão pouco deve ser alocado para subsidiar lacunas nas economias do condomínio causadas pela inadimplência dos condôminos ou para obras e consertos planejados.

Como esse fundo tem de representar uma rede de proteção frente a imprevistos, vamos a alguns exemplos ou sugestões que podem constar desse tema na convenção:

  • Circunstâncias de uma pandemia, como a que impactou a todos a partir de 2020;
  • Consequências danosas advindas de sinistros de ordem natural, como tempestades, enchentes, etc;
  • Rompimentos de canos, afetando o abastecimento de água do prédio;
  • Necessidade de um novo sistema de segurança;

Obs.: Quanto maior for o planejamento e o detalhamento constantes da convenção condominial, menores serão os transtornos de se decidir por assembleias em momentos de emergência.

Potencializando a reserva financeira

Outra alternativa interessante de vitaminar essa espécie de porto seguro do condomínio, já adotada por gestores e condôminos mais atentos, é a de investir o fundo de forma inteligente e segura.

Todos sabemos que dinheiro parado perde gradativamente seu valor para a inflação. Ao mesmo tempo, todos esperamos que o fundo de reserva seja utilizado no menor número de vezes possível. Sinal de que o local não vive de emergências e imprevistos.

Para maximizar a receita e otimizar essa gestão condominial, especialistas sugerem algumas formas mais populares de investir o fundo de reserva:

Investindo internamente

Proporcionar ganhos estruturais, estéticos e de segurança. Essa é uma iniciativa que valoriza o imóvel, tornando-o mais atrativo para possíveis investidores e novos moradores. Ao providenciar otimização de estacionamentos, melhorias no hall de entrada, renovação da fachada e modernização dos elevadores, por exemplo, estamos transformando o próprio condomínio como fonte de investimento.

Investindo no mercado financeiro

Especialistas aconselham: para preservar a integridade e a função do fundo de reserva, é fundamental que o investimento seja de baixo risco e de curto prazo, como a poupança. Ou seja, recomenda-se fortemente descartar aplicações com risco financeiro elevado. Por exemplo: ações na bolsa de valores, fundos imobiliários e variação cambial

Neste caso, ações na bolsa de valores, fundos imobiliários e variação cambial não devem ser opções, já que possuem risco financeiro elevado. 

Observação: qualquer que seja a destinação dos recursos guardados como fundo de reserva deve ser informada e aprovada em convenção condominial de forma clara e objetiva.

Outros fundos

Para grande parte dos condomínios, a determinação de fundos diferenciados tem sido uma forma de ajudar no planejamento e gestão dos recursos financeiros da coletividade. Portanto, muitos adotam, além do Fundo de Reserva, os seguintes e principais:

Fundo de Obras: serve para custear reformas estudadas e agendadas, por serem imprescindíveis, embora não urgentes ou emergenciais. Por exemplo, substituição de encanamento, reforma ou pintura na garagem, impermeabilização de lajes, etc.

Fundo de equipagem: voltado para aquisição de acessórios e mobiliário em geral - e até, em alguns casos, para a instalação de circuito fechado de TV e proteção perimetral, é muito usado em condomínios novos. Trata-se de arrecadação extraordinária de curta duração. Essas são necessidades pontuais, com começo, meio e fim.

Rateios extras: quando um grande imprevisto acontece ou está para acontecer – como, por exemplo, uma sentença judicial contrária ao condomínio -, ou para se provisionar períodos de maiores gastos – quando acontece, por exemplo, o pagamento do dissídio dos funcionários e também do décimo terceiro salário, pode-se recorrer ao rateio extra.

Observação: É bom lembrar que, contando quase sempre com a antipatia por parte dos condôminos, é bom não abusar desse recurso alternativo, pois, além de encarecer a taxa condominial, pode induzir à conclusão de que o condomínio está mal administrado.

Redação Portal

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